Zur fundierten Immobilienbewertung
Der Verkauf eines Mehrfamilienhauses ist zahlengetrieben und prozesssensibel. Käufer sind häufig professionelle oder semiprofessionelle Investoren, die Rendite, Risiko und Entwicklungsoptionen abwägen. Entsprechend zählen klare Daten, belastbare Unterlagen und eine stringente Vermarktungslogik. Mit einer strukturierten Bewertung, professioneller Inszenierung und aktiver Interessentenqualifizierung verkaufen Sie planbar,j ohne unnötige Preisabschläge. (HD-Service und Mehr)
1) Bewertungsfaktoren – jenseits des Bauchgefühls
- Ertragskraft: Ist-Mieten, Marktmieten, Leerstand, Indexierungen, Staffeln, Nebenkostenstruktur.
- Substanz & CAPEX: Dach, Fassade, Fenster, Leitungen, Heizung, Bäder, Treppenhaus – Maßnahmenplan und Prioritäten.
- Einheitenmix: Wohnungsgrößen, Grundrissqualität, Vermietbarkeit, Fluktuation.
- Lage & Mikrolage: ÖPNV, Einkauf, Hochschulen/Arbeitgeber, Ruhe/Lärm, Parken.
- Rechtliches: Teilungserklärung (falls WEG), Genehmigungen, Baulasten, Denkmalschutz, Mietbindungen.
2) Unterlagenpaket für Investoren
- Mieterliste mit Ist-/Sollmieten, Kautionen, Nebenkosten.
- Vertragsregister inkl. Nachträge, Indexierungen.
- Betriebskostenabrechnungen und Wirtschaftspläne.
- Technische Dokumentation (Wartungen, Rechnungen, Prüfberichte).
- Energieausweis und Modernisierungshistorie.
Ein vollständiges Paket beschleunigt Due Diligence und schafft Vertrauen.
3) Exposé und Investment-Story
- Executive Summary mit Kennzahlen (Faktor, Brutto-/Nettoanfangsrendite, Leerstand, CAPEX-Plan).
- Detailteil mit Grundrissen, Fotodokumentation, Maßnahmenprioritäten.
- Potenzialkapitel: z. B. Nachverdichtung im Rahmen des Baurechts, energetische Optimierungen, Grundrissverbesserungen – stets realistisch.
4) Zielgruppen und Ansprache
- Core/Buy-and-Hold: Stabilität, Lagequalität, geringe CAPEX.
- Value-Add: Maßnahmenpotenzial, Hebel auf Mieten/Nutzung, Umsetzungsfahrplan.
- Portfolio-Ergänzer: Match zu bestehendem Bestand, Management-Synergien.
Die Sprache des Exposés sollte zu diesen Profilen passen: präzise, prüfbar, ohne Marketingübertreibung.
5) Prozess und Verhandlung
- Bieterprozess mit festem Zeitplan, Datenraum, Q&A, Besichtigungsslots.
- Bonitäts- und Finanzierungsnachweise verpflichtend vor Reservierung.
- Konditionenbaukasten: Übergabetermine, Gewährleistungsumfang, Inventar, ggf. Staffelmieten/Anpassungsklauseln – bevor über den Preis diskutiert wird.
6) Abwicklung
- Kaufvertrag mit klaren Fälligkeitsvoraussetzungen, Lasten/Nutzen-Wechsel, Regelungen zu Kautionen und Betriebskosten.
- Übergabe dokumentiert: Zählerstände, Schlüssel, Mieterkommunikation.
- Mieterdialog früh planen, um Akzeptanz und Ruhe im Bestand zu sichern.
Mini-Case: Faktor mit Substanz
Ein Mehrfamilienhaus mit 12 Einheiten, moderatem Leerstand und gewissem Instandhaltungsstau. Wir strukturierten die Unterlagen in einem Datenraum, legten eine knappe CAPEX-Roadmap vor und positionierten das Objekt als Value-Add mit klaren Hebeln (Bad-/Heizungstausch, Grundrissoptimierungen). Im Bieterprozess trennte sich das Feld schnell: Drei ernsthafte Angebote, Zuschlag an einen regionalen Bestandshalter mit sauberer Finanzierung. Preis nahe Ziel, ruhige Übergabe – weil Zahlen, Maßnahmen und Zeitplan stimmten.
FAQ – Mehrfamilienhaus verkaufen
Brauche ich einen Datenraum?
Ja, er beschleunigt die Prüfung und steigert Professionalität.
Wie wichtig ist der Leerstand?
Er ist ein Hebel – positiv bei Value-Add, kritisch bei Core. Transparenz ist entscheidend.
Was gehört in die Mieterliste?
Ist-/Sollmieten, Kautionen, Beginn/Ende, Anpassungsklauseln, Besonderheiten.
Soll ich vorab modernisieren?
Nur, wenn Maßnahmen klar wertsteigernd und zeitlich darstellbar sind. Oft reicht ein belastbarer CAPEX-Plan.
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